En dos líneas: con un piso en común solo hay tres salidas: uno se lo queda y compensa al otro, lo vendéis a un tercero y os repartís el dinero, o lo decide un juez (y eso suele acabar en subasta). Las dos primeras se pueden hacer bien y sin perder dinero. La tercera casi nunca. Y todo empieza por lo mismo: saber de verdad cuánto vale el piso hoy.
Cuando una pareja se separa, el piso es casi siempre lo más grande que hay que repartir. Y lo más difícil. Porque no es solo dinero: es la casa donde han crecido los niños, la hipoteca que firmasteis juntos y, muchas veces, la única forma de que cada uno empiece de nuevo.
Nosotros lo vemos en Alicante cada semana. Y lo que más se repite no es el enfado. Es el bloqueo: dos personas que ya no se hablan, un piso parado y una hipoteca que sigue corriendo.
Esta guía va de eso. De las tres salidas que tenéis, de qué cuesta cada una en impuestos, de qué pasa con la hipoteca y con los hijos, y de cómo decidir el precio sin tener que ponerse de acuerdo en nada más.
Antes de nada: ¿de quién es el piso?
Parece obvio, pero de esta respuesta depende todo lo que viene después, sobre todo los impuestos. Hay cuatro casos:
- Es ganancial. Lo comprasteis casados, sin capitulaciones (en la Comunitat Valenciana el régimen por defecto es gananciales). Es de los dos, aunque en la escritura firme uno solo.
- Es un proindiviso normal. Lo comprasteis a medias antes de casaros, estáis en separación de bienes, o sois pareja de hecho. Cada uno tiene su porcentaje, normalmente el 50%.
- Es privativo de uno. Lo compró uno antes de la boda, lo heredó o se lo regalaron. Es suyo. Pero ojo: si es la vivienda familiar, mientras dure el matrimonio no puede venderla sin el consentimiento del otro.
- Mezcla. Muy frecuente: uno puso la entrada con dinero de sus padres y el resto se ha pagado con hipoteca entre los dos. Aquí hay que hacer cuentas antes de repartir.
Mira la escritura y, si estáis casados, si hay capitulaciones. Con eso ya sabéis en qué casilla estáis.
Salida 1: uno se queda el piso y compensa al otro
Es la opción más habitual cuando hay hijos y uno de los dos puede permitirse la cuota solo. Se llama extinción de condominio (o adjudicación, si el piso es ganancial y se hace al liquidar los gananciales). En cristiano: uno se queda el 100% del piso y le paga al otro el valor de su mitad, descontando lo que queda de hipoteca.
Cómo se hace
- Acordáis el valor del piso. Aquí es donde se atascan la mayoría. No el valor de la escritura, ni el catastral: el valor de mercado hoy. Más abajo te contamos cómo resolverlo sin discutir.
- Calculáis la compensación. Valor de mercado menos hipoteca pendiente, y de eso, la mitad (o el porcentaje que tenga cada uno). Si uno adelantó dinero privativo o ha pagado él solo la hipoteca desde la separación, se ajusta.
- Habláis con el banco. Antes de firmar nada. Si hay hipoteca, el banco tiene que aceptar que el que sale deje de ser deudor. Si no lo acepta, esta salida no funciona (más abajo).
- Firmáis en notaría. O lo incluís en el convenio regulador del divorcio, que luego se aprueba en el juzgado. Después, se inscribe en el Registro.
Qué impuestos paga cada uno
Esta es la ventaja grande de esta salida: no es una compraventa, y Hacienda no la trata como tal.
| Impuesto | Piso ganancial (se adjudica al liquidar gananciales) | Proindiviso normal (extinción de condominio) |
| Transmisiones (ITP) | No se paga | No se paga (si no hay excesos de adjudicación evitables) |
| Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Exento | Lo paga el que se queda el piso: en la Comunitat Valenciana el 1,4% desde junio de 2026, y solo sobre la mitad que adquiere, no sobre el piso entero |
| Plusvalía municipal | No sujeta | No sujeta (el piso no cambia de manos a efectos del impuesto; cuando el que se queda venda en el futuro, contará desde la compra original) |
| IRPF del que sale | Si el piso vale hoy más que cuando lo comprasteis, el que cobra la compensación tiene una ganancia patrimonial por su mitad y tributa por ella, según el criterio del Tribunal Supremo. Se puede librar si reinvierte en su nueva vivienda habitual o tiene más de 65 años (ver más abajo). |
Un ejemplo con números redondos, solo para que se entienda. Piso a medias, valor de mercado 200.000 €, sin hipoteca, comprado antes de casaros (proindiviso normal). El que se queda paga al otro 100.000 € y, de AJD, el 1,4% de esos 100.000 €: 1.400 €. Más notaría y registro. Compara eso con lo que costaría comprarle su mitad como si fuera una compraventa normal, con el ITP al 9%, y entenderás por qué esta figura existe.
Un aviso importante: si el piso es ganancial, la exención solo funciona si la adjudicación se hace dentro de la liquidación de gananciales del divorcio. Si os divorciáis, lo dejáis en proindiviso "para más adelante" y dos años después uno se queda el piso, ya no es liquidación de gananciales: es una extinción de condominio con su AJD. Cerrad el piso en el mismo convenio.
El problema de la hipoteca
Aquí es donde muchos acuerdos se caen. Que el que se va deje de pagar la hipoteca no lo decide el convenio ni el juez: lo decide el banco.
Para que el que sale deje de ser deudor hace falta una novación: el banco estudia al que se queda como si pidiera la hipoteca de nuevo, él solo, con sus ingresos. Si la cuota se le va por encima de lo que el banco considera razonable, dirá que no. Y si dice que no, el que se fue seguirá respondiendo de la deuda aunque en la escritura ya no sea dueño de nada. Lo que muchos descubren tarde es que un convenio que dice "la hipoteca la pagará X" solo vale entre vosotros; al banco no le obliga.
Por eso, antes de negociar nada con tu ex, pide cita en el banco y pregunta: "¿me la quedo yo solo?". Si la respuesta es no, pasa a la salida 2. Tienes más detalle en vender un piso con hipoteca pendiente.
Salida 2: vender a un tercero y repartir
Es la salida más limpia. Se vende, se cancela la hipoteca con el dinero de la venta, se pagan los gastos y lo que queda se reparte según el porcentaje de cada uno. Nadie se queda atado a nadie ni a ningún banco.
Y es la que más se elige en la práctica, por una razón sencilla: casi nadie puede pagar la cuota solo y además compensar al otro. En Alicante, con los precios de los últimos años, la mitad del piso son muchos miles de euros que hay que sacar de algún sitio.
Los impuestos son los de una venta normal, pero por partida doble
Cada uno tributa por su parte, como si vendiera la mitad de un piso:
- Plusvalía municipal: cada uno paga la suya al Ayuntamiento de Alicante (o de San Vicente) por su mitad, y solo si el suelo ha subido de valor desde que comprasteis. Lo explicamos en la plusvalía municipal al vender.
- IRPF: cada uno declara la ganancia de su mitad (precio de venta menos precio de compra, con sus gastos), en su propia renta del año siguiente. Tipos del 19% al 30% según la ganancia.
- Gastos de la venta: certificado energético, cancelación de hipoteca, notaría, etc. Se pagan del dinero de la venta antes de repartir. Los tienes en cuánto cuesta vender una vivienda.
Dos formas de no pagar IRPF (que mucha gente pierde por no saberlo)
La exención por reinversión. Si el dinero de tu mitad lo usas para comprar otra vivienda habitual dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta, no pagas IRPF por esa ganancia. Y aquí viene lo importante para quien se fue de casa: hasta hace poco, Hacienda decía que si llevabas más de dos años fuera del piso, ya no era tu vivienda habitual y perdías la exención. El Tribunal Supremo ha corregido ese criterio: cuando uno de los cónyuges tuvo que dejar la vivienda por la separación o el divorcio y el otro siguió viviendo en ella, el requisito de vivienda habitual se entiende cumplido para los dos. Si estás en ese caso, díselo a tu asesor: es dinero.
Mayores de 65. Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta, sin condición de reinvertir. Cada cónyuge lo mira por su lado: puede que uno esté exento y el otro no.
Cómo se reparte el dinero de verdad
Sobre el papel, 50/50. En la realidad, casi nunca es exacto, y las peleas del día de la firma vienen siempre de lo mismo:
- Uno lleva pagando la hipoteca él solo desde que el otro se fue.
- Uno puso la entrada con dinero de sus padres (dinero privativo).
- Uno pagó la reforma de la cocina el año pasado.
- Uno ha seguido viviendo en el piso sin pagar nada al otro.
Todo eso se compensa, y es legítimo. Pero se decide antes de poner el piso a la venta, por escrito, en el convenio o en un documento firmado por los dos. Si lo dejáis para el día de la notaría, o se cae la venta o firma uno con la sensación de que le han robado.
Salida 3: no hay acuerdo y lo decide un juez
Esta es la que hay que evitar. Y hay que conocerla precisamente para eso.
En España nadie está obligado a seguir siendo copropietario de algo. Si uno de los dos quiere salir y el otro se niega a comprar y a vender, se puede pedir al juzgado la división de la cosa común. Como un piso no se puede partir en dos, lo que hace el juzgado, si no hay acuerdo, es sacarlo a subasta pública.
El problema es lo que eso significa en euros. En una subasta judicial los compradores son profesionales que van a buscar precio, no familias que se enamoran de la terraza. Es habitual que el piso se adjudique muy por debajo de lo que valdría en el mercado, después de un año o dos de procedimiento, con abogado y procurador para cada uno. Y si nadie puja, el piso puede acabar en manos del que pidió la división por un valor aún menor.
Dicho claro: el bloqueo cuesta más que ceder. Casi cualquier acuerdo razonable en la salida 1 o la 2 deja más dinero a los dos que la salida 3. Muchas veces, lo que desbloquea la situación no es un abogado más, sino un dato neutral: cuánto vale el piso hoy, dicho por alguien que no es ni tu ex ni tú.
Y si hay hijos: el uso de la vivienda
Cuando hay hijos menores, el convenio o la sentencia atribuye el uso de la vivienda familiar, normalmente a los hijos y al progenitor con el que viven, hasta que sean mayores de edad (o hasta lo que se pacte; con custodia compartida el juez puede fijar un plazo). El uso no es la propiedad: el piso sigue siendo de los dos, pero uno no puede usarlo.
¿Se puede vender un piso con el uso atribuido a la otra parte? Legalmente, sí, con la firma de los dos. En la práctica, casi nunca: el comprador tendría que respetar ese uso, y nadie compra una casa en la que vive la familia del vendedor, salvo con un descuento enorme. Así que las opciones reales son tres: esperar a que se extinga el uso, pactar en el convenio la venta y un reparto que compense al que se queda sin techo (por ejemplo, unos meses de plazo o una parte mayor del dinero), o que uno compre la parte del otro.
Lo que no hay que hacer es dejarlo sin resolver "hasta que los niños crezcan" sin ponerlo por escrito. Diez años de hipoteca compartida con alguien con quien no te hablas es un problema que solo crece.
El precio: cómo decidirlo sin tener que ponerse de acuerdo
Volvemos al principio, porque es donde se atasca casi todo.
Al que se queda el piso le interesa que valga poco. Al que sale, que valga mucho. Y cada uno llega con un número: el del portal, el de un primo, el de "por lo que se vendió el del cuarto". Ninguno vale.
La forma de salir de ahí es sencilla: un valor de mercado hecho por un tercero, con datos, que los dos puedan leer. Con ventas reales cerradas en vuestra zona, no anuncios. Con el estado real del piso, visto en persona. Y por escrito, para que sirva en el convenio.
Eso es lo que hacemos con el Informe de Valor Real: vamos al piso, lo comparamos con lo que de verdad se ha vendido en vuestra calle y en vuestro barrio en los últimos meses, y os damos un rango de precio de venta y de venta rápida. Sin coste y sin que nadie tenga que decidir todavía si se vende o no. Muchas parejas lo piden justo para eso: para tener un número neutral encima de la mesa y poder pasar a lo siguiente.
Y si al final se vende, sabéis a qué precio sale para venderse en semanas y no en meses, que cuando hay dos cuotas de vivienda que pagar es lo que importa. Lo explicamos en cómo poner el precio para vender rápido.
Los errores que más se pagan
Las tres salidas, en una tabla
| Uno se queda el piso | Se vende a un tercero | Lo decide un juez | |
| Cuándo encaja | Uno puede pagar la cuota solo y compensar al otro; hay hijos y se quiere mantener la casa | Ninguno puede quedárselo, o los dos quieren empezar de cero | Nunca por elección; solo cuando el otro bloquea todo |
| Impuestos | Sin ITP ni plusvalía; AJD 1,4% sobre la mitad (exento si es liquidación de gananciales); IRPF del que sale si hay ganancia | Los de una venta normal, cada uno por su mitad; exenciones por reinversión y mayores de 65 | Los de una venta, más abogado y procurador para cada uno |
| Hipoteca | El banco tiene que aprobar la novación | Se cancela con la venta | Se cancela con lo que saque la subasta |
| Precio que se obtiene | El que pactéis (valor neutral de mercado) | El de mercado, si se pone bien | Muy por debajo del mercado |
| Tiempo | Semanas, si el banco dice que sí | Unos meses | Uno o dos años |
Un número neutral para poder decidir
Te decimos cuánto vale hoy vuestro piso en Alicante o San Vicente, con ventas reales de la zona y por escrito, para que sirva en el convenio. Sin coste y sin compromiso de vender.
Sigue por aquí: vender con hipoteca pendiente, a qué precio vender rápido, cuánto cuesta vender una vivienda, la plusvalía municipal, qué documentos necesitas, cuánto tarda en venderse un piso, el contrato de arras, los 10 errores al vender, home staging para vender por más, vender con inquilino, vender un piso heredado, vender un piso heredado entre hermanos y exclusiva o varias inmobiliarias.
Un apunte: esto es información general para que te hagas una idea, no asesoramiento fiscal, legal ni financiero. Los tipos impositivos, exenciones y criterios que aparecen aquí son los vigentes en la Comunitat Valenciana en la fecha de publicación según fuentes públicas, cambian con el tiempo y dependen de tu caso concreto (régimen económico, fechas, hijos, hipoteca). Antes de firmar un convenio o una escritura, revísalo con tu abogado y tu asesor fiscal.