Vender un piso heredado entre hermanos en Alicante

Muere vuestro padre o vuestra madre. Os deja el piso a los tres.

Y de repente descubres que ese piso no es tuyo del todo. Es tuyo un tercio. No puedes venderlo, no puedes alquilarlo sin contar con los demás, no puedes ni cambiar la cerradura tranquilo. Pero el IBI llega igual, la comunidad llega igual y el piso se va apagando solo.

Uno quiere vender ya. Otro dice que "no es momento". Y el tercero, que si se vende, mínimo por lo que decía mamá que valía en 2007.

Vamos por partes, sin dramatismos.

Qué es exactamente lo que tienes

Cuando varias personas heredan un mismo inmueble sin repartirlo, se crea una comunidad de bienes sobre la vivienda. En el lenguaje de la calle, un proindiviso.

Tú no eres dueño de la cocina y tu hermana del salón. Cada uno tiene una cuota abstracta sobre el total: un tercio, un cuarto, lo que os corresponda.

Eso tiene dos consecuencias muy prácticas:

• Para vender la vivienda entera hacen falta todas las firmas. Todas. Sin excepción. Un solo hermano que diga que no bloquea la escritura.
• Tu cuota, en cambio, es tuya. Puedes venderla, donarla o hipotecarla sin pedir permiso a nadie. Otra cosa es a quién y por cuánto, que a eso vamos luego.

Y el detalle que casi nadie conoce: nadie está condenado al proindiviso. El artículo 400 del Código Civil dice, con todas las letras, que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cada uno puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Solo se puede pactar lo contrario, y como máximo durante diez años.

Guarda esa frase. Es la que desatasca el 90% de las conversaciones.

Antes de nada: la herencia tiene que estar hecha

No puedes vender lo que todavía no está a vuestro nombre. Y ese trámite es el que más tiempo se come sin que nadie se dé cuenta.

• Certificado de defunción y de últimas voluntades. Para saber si hay testamento y ante qué notario se firmó.
• Copia autorizada del testamento o, si no hay, acta de declaración de herederos.
• Inventario y aceptación de la herencia ante notario, con la escritura de partición donde se dice qué le toca a cada uno.
• Impuesto de sucesiones y plusvalía municipal por la herencia, dentro de plazo. El de sucesiones son seis meses desde el fallecimiento, prorrogables si se pide a tiempo.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad. Hasta que el piso no figure a vuestro nombre, no hay comprador que llegue a notaría.

Lo tienes desarrollado en la guía de vender un piso heredado y el listado completo de papeles en documentos para vender una vivienda.

Las cuatro salidas. No hay una quinta

1. Vender el piso a un tercero y repartir el dinero

La más limpia, la más rápida y la que deja a todos igual de contentos o igual de descontentos, que en una herencia es lo mismo que justicia.

El piso sale al mercado, se vende al precio que el mercado pague y el dinero se reparte según las cuotas. Cada hermano tributa su parte de la ganancia en su propio IRPF y cada uno hace con su dinero lo que quiera.

Requiere una cosa: que todos firmen. Y un acuerdo previo en el precio, que es donde se rompe todo.

2. Que uno se quede el piso y compense a los demás

Es la extinción de condominio. Uno de los hermanos se queda la vivienda completa y paga en dinero a los otros lo que valen sus cuotas.

Es la salida ideal cuando alguien tiene apego al piso o va a vivir en él. Y tiene un tratamiento fiscal propio, bastante mejor que el de una compraventa normal. Lo vemos en detalle en el siguiente apartado.

Requiere dos cosas: acuerdo en el valor y que quien se queda el piso tenga o consiga el dinero. Este segundo punto tumba muchas operaciones a mitad de camino, así que conviene comprobarlo antes de ilusionar a nadie.

3. La subasta voluntaria

Si nadie quiere el piso pero tampoco os ponéis de acuerdo en cómo venderlo, se puede acudir a una subasta notarial voluntaria a través del Portal de Subastas del BOE. Se fija un tipo de salida, se vende al mejor postor y se reparte.

Es rápida y objetiva. También suele dejar dinero por el camino, porque en subasta se compra buscando descuento. Como plan A, casi nunca. Como forma de romper un empate, a veces.

4. La vía judicial: la acción de división de cosa común

Cuando no hay acuerdo, cualquiera de los copropietarios puede acudir al juzgado y pedir la división. Y aquí hay que ser muy honesto con lo que hace y lo que no hace un juez:

• No obliga a nadie a comprar la parte del otro.
• No obliga a nadie a quedarse. Ese es justamente el derecho que se ejercita.
• Sí acuerda la división. Y como un piso normal no se puede partir en tres trozos habitables, lo habitual es que termine en venta en pública subasta y reparto del precio.

Es decir: el resultado más probable del pleito es una subasta, con abogado, procurador, perito y tasas por medio, y con años de calendario. Casi todo el mundo que llega al final del camino habría sacado más dinero, y antes, vendiendo por acuerdo el primer día.

Lo nuevo: ya no puedes demandar directamente

Esto se ha aprobado hace poco y mucha gente no lo sabe todavía.

Desde el 3 de abril de 2025, con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, para presentar una demanda civil hay que acreditar que antes se ha intentado resolver el conflicto por un medio adecuado de solución de controversias (los llamados MASC: mediación, conciliación, negociación entre abogados, oferta vinculante…).

Es un requisito de procedibilidad: sin ese intento documentado, el juzgado no admite la demanda a trámite. Y aplica también a la acción de división de cosa común.

Léelo en positivo: la ley te está obligando a hacer justo lo que más te conviene. Sentarse a negociar con un número encima de la mesa.

Los impuestos si uno se queda el piso

Aquí es donde la extinción de condominio brilla, y donde también esconde una trampa.

ITP: normalmente, no

Una vivienda no se puede dividir físicamente sin destrozarla, así que se considera un bien indivisible. Cuando se adjudica entera a un comunero y se compensa a los demás en dinero, el criterio general es que no hay transmisión patrimonial onerosa: no se paga ITP.

Para que se vea la diferencia: el tipo general de ITP en la compra de vivienda en la Comunitat Valenciana es del 9% para los hechos imponibles devengados desde el 1 de junio de 2026 (antes, el 10%), según la Ley 5/2025 de la Generalitat. Ahorrarse eso no es un detalle menor.

AJD: sí, y solo por la parte que se adquiere

Al no haber ITP, la escritura tributa por Actos Jurídicos Documentados. En la Comunitat Valenciana el tipo general de AJD es del 1,4% desde el 1 de junio de 2026 (antes era el 1,5%).

Y ojo al detalle bueno: desde la sentencia del Tribunal Supremo 1484/2018, la base imponible no es el valor total de la vivienda, sino el valor de la parte que se adquiere de nuevo. Lo que ya era tuyo no se vuelve a gravar.

Ejemplo orientativo, solo para que se vea el mecanismo. Aparte van notaría, Registro y gestoría.

Plusvalía municipal: normalmente, no

Cuando se adjudica el piso a un comunero porque es la única forma de dividir un bien indivisible, el criterio consolidado es que no hay transmisión, sino especificación de un derecho que ya se tenía. No se devenga el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos.

Conviene que la escritura lo refleje con claridad y presentarlo bien en el ayuntamiento, porque no todos lo tramitan igual. Si en cambio vendéis a un tercero, ahí sí hay transmisión y sí hay plusvalía: lo tienes explicado en la guía de la plusvalía municipal al vender.

Y la trampa: el IRPF del hermano que cobra

Esta es la que pilla a todo el mundo.

La sentencia del Tribunal Supremo 1269/2022, de 10 de octubre, dejó claro que el comunero que sale de la comunidad y recibe una compensación tiene ganancia patrimonial en el IRPF cuando hay una actualización de valor del inmueble entre el momento en que lo adquirió y el momento de la adjudicación, y esa diferencia es positiva.

Traducido a vuestro caso: si el piso se adjudica por el mismo valor que declarasteis en la herencia, no hay actualización y no hay ganancia. Si se adjudica por más, la diferencia tributa.

No es una razón para declarar valores irreales — eso trae otros problemas, y peores —, pero sí una razón muy buena para declarar en la herencia un valor bien fundamentado y coherente con el mercado. Las prisas del primer día se pagan tres años después.

El impuesto de sucesiones, con una novedad para 2026

Depende de de quién heredáis, no de lo que hagáis entre vosotros:

• Si heredáis de vuestros padres, sois grupo II. En la Comunitat Valenciana se aplica la bonificación del 99% de la cuota. En la práctica, casi nada a pagar.
• Si lo que heredáis es de un hermano, un tío o un sobrino, sois grupo III, y ahí sí había factura. La Ley 5/2025 de la Generalitat introdujo una bonificación del 25% de la cuota para el grupo III en los hechos imponibles producidos a partir del 1 de junio de 2026, que sube al 50% a partir del 1 de junio de 2027.

El resto de gastos de la operación (notaría, Registro, certificado energético, honorarios) los tienes desglosados en cuánto cuesta vender un piso en Alicante.

Cuidado con la salida fácil: vender tu parte a un fondo

Existen empresas especializadas en comprar cuotas indivisas. Te llaman, te escuchan el drama familiar y te ofrecen dinero por tu tercio esta misma semana.

Es legal y a veces es la única salida real de alguien que necesita el dinero ya. Pero seamos claros con lo que pasa: compran con un descuento importante sobre el valor proporcional de la vivienda, porque el conflicto y los años de pleito los asumen ellos. Ese descuento es tu prisa, convertida en precio.

Y hay un efecto secundario: al día siguiente tus hermanos ya no tienen enfrente a su familia, tienen enfrente a una empresa que sabe exactamente cómo funciona el artículo 400.

Antes de firmar algo así, ten un número fiable de lo que vale el piso completo. Muchas veces, ese número solo es lo que hacía falta.

Los cinco errores que más caros salen

• Discutir el precio sin datos. Uno tira de recuerdos, otro de portales inmobiliarios y otro de lo que le dijo un vecino. Tres opiniones no hacen una valoración.
• Salir caro "para negociar". Con tres opiniones enfrentadas siempre se sale por arriba. Y el piso se quema en los portales mientras nadie llama. Lo explicamos en a qué precio poner tu piso para venderlo rápido.
• Dejar el piso muerto mientras se decide. Vacío y cerrado se deteriora, y el IBI, la comunidad y los suministros siguen corriendo. El tiempo aquí no es neutral: cuesta dinero cada mes.
• Que cada hermano hable con una inmobiliaria distinta. El mismo piso, tres anuncios, tres precios. Es la forma más rápida de destruir credibilidad ante los compradores.
• Amenazar con el juzgado el primer día. Rompe la conversación y ya no se recompone. Y el pleito acaba en subasta, que es el peor precio posible para todos.

Cómo se desatasca esto de verdad

Después de bastantes herencias, la conclusión es siempre la misma: el problema no suele ser legal, es de información.

Mientras cada hermano tiene su propio número en la cabeza, todos creen que ceder es perder. En el momento en que hay una cifra objetiva y explicada, la conversación cambia de tono. Ya no discutís entre vosotros: discutís con el mercado, que no es de nadie.

Eso es exactamente lo que hace un informe de valoración bien hecho. No es un papel para halagar a nadie. Es un tercero neutral diciendo por cuánto se vende hoy una vivienda como esa, en esa calle, en ese estado, y con qué margen real de negociación.

A partir de ahí, las cuatro salidas dejan de ser una pelea y se convierten en una decisión.

Poned un número encima de la mesa antes de discutir

Te hacemos una valoración gratis y en persona: el Informe de Valor Real. Sabrás por cuánto se vende hoy una vivienda como la vuestra en Alicante o San Vicente, cuánto vale la parte de cada hermano y qué papeles os faltan de la herencia. Sin coste y sin compromiso.

Sigue por aquí: vender un piso heredado, cuánto cuesta vender un piso, qué documentos necesitas, a qué precio venderlo rápido, cuánto tarda en venderse, la plusvalía municipal, el contrato de arras, vender con hipoteca pendiente y vender con inquilino dentro.

Un apunte: esto es información general para que te hagas una idea, no asesoramiento legal ni fiscal. La fiscalidad de una herencia y de una extinción de condominio depende de las circunstancias concretas de cada caso, de los valores declarados y de la normativa vigente en la fecha del devengo, y tanto los tipos autonómicos como los criterios administrativos cambian. Los importes y porcentajes del ejemplo son orientativos. Antes de firmar cualquier escritura, revisa la parte legal con un abogado y la fiscal con tu asesor.