¿Qué es un contrato de arras?

Es el contrato privado que firmas con el comprador antes de ir al notario. El comprador te entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio y las dos partes se comprometen a firmar la escritura en una fecha concreta y por un precio concreto. No es un papel simbólico: es un contrato con efectos legales que obliga a las dos partes.

¿Qué tipos de arras existen y cuál me conviene como vendedor?

Existen tres. Las confirmatorias, que son una señal de que el contrato está cerrado y no permiten que nadie se eche atrás sin consecuencias: si el comprador falla, puedes exigirle que cumpla o resolver el contrato y reclamar daños. Las penales, que fijan de antemano la indemnización por incumplimiento. Y las penitenciales, las del artículo 1454 del Código Civil, que sí permiten a cualquiera de las dos partes desistir pagando un precio: el comprador pierde lo entregado y el vendedor lo devuelve duplicado. Cuál te conviene depende de si prefieres seguridad de que la venta se cierra (confirmatorias) o dejar una puerta de salida tarifada (penitenciales).

¿Cuánto dinero se suele dar de arras?

No hay un importe fijado por ley. En la práctica se mueve entre el 5% y el 15% del precio de venta, y el 10% es lo más habitual. Como vendedor te interesa que la cifra sea significativa: cuanto más dinero haya sobre la mesa, más pierde el comprador si te deja tirado y más serio es el compromiso.

¿Qué pasa si el comprador se echa atrás?

Depende del tipo de arras que firmasteis. Si son penitenciales, el comprador pierde el dinero entregado y ahí acaba todo: te quedas la señal y vuelves a poner la vivienda en venta. Si son confirmatorias, tienes la opción del artículo 1124 del Código Civil: exigir que se cumpla el contrato o resolverlo, y en ambos casos reclamar la indemnización de daños y perjuicios que puedas acreditar.

¿Y si el que se echa atrás soy yo, el vendedor?

Con arras penitenciales, tienes que devolver el dinero por duplicado: si te dieron 15.000 euros, entregas 30.000. Con arras confirmatorias no tienes derecho de desistimiento: el comprador puede exigirte judicialmente que le vendas la vivienda y además reclamarte daños. Por eso no conviene firmar unas arras si tienes dudas reales de querer vender.

¿Qué pasa si al comprador no le conceden la hipoteca?

Depende de lo que ponga el contrato. Si no dijisteis nada, la norma general es que no conseguir financiación es problema del comprador: incumple y pierde la señal. Pero es muy habitual pactar una cláusula que condiciona la compraventa a la concesión del préstamo, de modo que si el banco le dice que no en el plazo acordado, se le devuelve el dinero. Es la cláusula que más discusiones genera, así que conviene redactarla con detalle: plazo para pedirlo, número de entidades y justificación documental de la denegación.

¿Hay que firmar las arras ante notario?

No es obligatorio. En la práctica casi siempre se firma como documento privado entre las partes, y eso ya es plenamente válido y vinculante. Elevarlo a escritura pública es posible y aporta seguridad añadida, pero suma coste y no suele hacerse en operaciones normales de vivienda.

¿Las arras que me quedo si el comprador falla tributan?

Sí. Cuando la venta se frustra y el vendedor retiene la señal, el criterio de la Administración y de los tribunales es que ese dinero es una ganancia patrimonial, imputable al ejercicio en que el vendedor lo hace suyo. Y como no procede de la transmisión de ningún bien, no va a la base del ahorro, sino a la base general del IRPF, que suele tributar a tipos más altos. Es una sorpresa desagradable bastante frecuente: consúltalo con tu asesor antes de declararlo.

Contrato de arras al vender tu casa en Alicante

En dos líneas: las arras son el momento en que la venta deja de ser una conversación y pasa a ser un compromiso. El comprador te entrega dinero, se fija el precio y se fija la fecha de notaría. Hay tres tipos y no dan igual: uno permite echarse atrás pagando un peaje y otro no. Si el papel no dice de forma clara cuál es, la ley y los jueces tiran hacia el que menos salida deja. Y ojo con dos detalles: la cláusula de la hipoteca y el susto fiscal si te quedas la señal.

Llega el día bueno. Tienes comprador, os habéis puesto de acuerdo en el precio y alguien dice: "pues firmamos unas arras".

Y ahí mucha gente firma un modelo bajado de internet sin leerlo del todo. Es un error caro. Porque ese folio decide qué pasa si el comprador desaparece, cuánto tiempo tienes tu casa bloqueada y si puedes quedarte el dinero o no.

Vamos despacio.

Qué son las arras, sin adornos

Es el contrato privado previo a la escritura. El comprador te da una cantidad a cuenta del precio y las dos partes os comprometéis a firmar ante notario en una fecha concreta y por un importe concreto.

No hace falta notario para firmarlo. Un documento privado firmado por los dos ya es plenamente válido y obliga. Que sea "solo un papel" no significa que sea papel mojado: es un contrato de verdad, con consecuencias de verdad.

Y sirve para tres cosas muy concretas:

Fijar el precio. Se acabó regatear. Lo firmado, firmado.
Poner fecha. El comprador no puede tenerte esperando indefinidamente mientras tú retiras el anuncio.
Filtrar. Quien pone dinero encima de la mesa va en serio. Quien no lo pone, estaba mirando.

Los tres tipos de arras (esta es la parte importante)

Aquí es donde se juega el partido. Se llaman igual, se firman igual y hacen cosas distintas.

1. Arras confirmatorias

Son una señal de que el contrato ya está cerrado. El dinero es simplemente un anticipo del precio. Nadie tiene derecho a echarse atrás.

Si el comprador falla, entras en el artículo 1124 del Código Civil: puedes elegir entre exigirle que cumpla (que compre, judicialmente si hace falta) o resolver el contrato, y en los dos casos reclamar los daños y perjuicios que puedas acreditar.

Son las más fuertes para el vendedor. Y también las que menos margen te dejan a ti si te arrepientes.

2. Arras penales

Aquí se pacta de antemano cuánto se paga si alguien incumple. Funcionan como una indemnización ya calculada, para no tener que discutir daños después. Siguen sin permitir desistir libremente: el contrato hay que cumplirlo.

3. Arras penitenciales

Las famosas, las del artículo 1454 del Código Civil. Estas sí abren una puerta de salida, con precio:

Si se echa atrás el comprador: pierde el dinero entregado. Tú te lo quedas.
Si te echas atrás tú: devuelves ese dinero duplicado. Te dieron 15.000 €, entregas 30.000 €.

Es un derecho de desistimiento tarifado. Cómodo para el que duda, caro para el que se arrepiente.

Precio de venta acordado	200.000 €
Arras entregadas (10%)	20.000 €
Si el comprador desiste (penitenciales)	tú te quedas 20.000 €
Si desistes tú (penitenciales)	devuelves 40.000 €

Ejemplo orientativo, solo para que se vea el mecanismo.

Y ahora el detalle que se salta casi todo el mundo

Si el contrato no deja claro qué tipo de arras son, los tribunales han repetido que se presumen confirmatorias. El Tribunal Supremo ha ido más lejos: ha señalado que citar el artículo 1454 no basta por sí solo para convertirlas en penitenciales, porque son excepcionales y se interpretan de forma restrictiva.

Traducido: si tu comprador cree que "siempre se puede uno echar atrás perdiendo la señal", puede llevarse un disgusto. Y tú también, si el que quiere salirse eres tú.

Por eso la redacción no es un formalismo. Es el contrato entero.

Cuánto pedir de señal

No hay un importe obligatorio. En la práctica se mueve entre el 5% y el 15% del precio, y el 10% es lo más habitual.

Como vendedor, tu interés es sencillo: cuanto más alta, mejor. No por avaricia, sino por física. El dinero entregado es lo que el comprador pierde si te deja tirado. Con 3.000 € encima de la mesa, desaparecer sale barato. Con 20.000 €, no.

Y una señal alta también te dice algo antes de firmar: quien puede poner el 10% suele tener la financiación encaminada. Quien regatea hasta el 1% muchas veces no la tiene.

El plazo: tu casa bloqueada tiene coste

Lo habitual es dar entre uno y tres meses hasta la escritura, y noventa días es un plazo muy frecuente cuando hay hipoteca de por medio.

Durante ese tiempo tú retiras el anuncio, dejas de enseñar y rechazas visitas. Si la operación se cae en el día 89, has perdido tres meses de mercado. Por eso:

Ajusta el plazo a la realidad del comprador. Si paga al contado, no necesita noventa días. Si necesita hipoteca, no le des treinta.
Pon fecha, no "aproximadamente". Un día concreto del calendario, con notaría designada o forma de designarla.
Deja escrito qué pasa si se pide una prórroga. Por escrito y firmada por los dos, o no vale.

La cláusula de la hipoteca: la que más peleas provoca

Si tu comprador necesita financiación, esta es la conversación incómoda que hay que tener antes de firmar.

Por defecto, no conseguir hipoteca es problema suyo: si no llega a la notaría, incumple y pierde la señal. Pero es muy común pactar una cláusula que condiciona la compraventa a que el banco le conceda el préstamo, de forma que si se lo deniegan dentro del plazo, se le devuelve el dinero.

Es razonable. Pero si la aceptas, exige que esté bien atada:

Plazo para solicitarla. Que la pida en los primeros días, no la semana antes de la notaría.
Cuántas entidades. Lo normal es exigir denegación de más de un banco, para que no valga un "no" de conveniencia.
Justificación documental. Denegación por escrito de la entidad. Un "me han dicho que no" de palabra no vale.
Qué se devuelve exactamente. Todo, una parte, con o sin gastos. Escrito y sin ambigüedades.

Sin esos cuatro puntos, esa cláusula se convierte en una puerta de salida gratis para el comprador. Y tú, con tres meses perdidos.

Qué tiene que llevar el contrato, sí o sí

Quién vende y quién compra. Nombres, DNI y, si hay varios propietarios, todos. Si la vivienda es de dos, firman los dos.
Qué se vende. Descripción de la vivienda, dirección, referencia catastral y datos registrales. Trastero y plaza de garaje incluidos o no, dicho expresamente.
Precio y forma de pago. Importe total, lo que se entrega ahora y cómo se paga el resto.
Tipo de arras. Con todas las letras. Este es el punto.
Fecha límite de escritura. Día concreto y notaría.
Situación de cargas. Si queda hipoteca viva, cómo y cuándo se cancela. Si hay derramas aprobadas, quién las paga.
Reparto de gastos e impuestos. Quién paga qué, según lo pactado y la ley.
Estado de entrega. Con qué muebles, en qué condiciones y cuándo se dan las llaves.

Antes de firmar, pide una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y ten a mano la documentación de la vivienda. Si te falta algún papel, mejor descubrirlo ahora que con la notaría cerrada. Lo tienes desglosado en la guía de documentos para vender una vivienda.

El detalle fiscal que casi nadie te cuenta

Imagina que el comprador se echa atrás y tú te quedas los 20.000 €. Alegría a medias, porque ese dinero tributa.

El criterio de la Administración tributaria, confirmado por los tribunales, es que las arras retenidas por una compraventa frustrada son una ganancia patrimonial, imputable al ejercicio en el que el vendedor las hace suyas.

Y aquí viene el matiz que duele: como no derivan de la transmisión de ningún bien (al final no vendiste nada), no van a la base del ahorro, sino a la base general del IRPF. La base general suele tributar a tipos más altos que la del ahorro, porque se suma al resto de tus rentas del año.

No es el fin del mundo, pero conviene saberlo antes de hacer planes con ese dinero. Y consultarlo con tu asesor.

Errores que vemos una y otra vez

Firmar un modelo genérico sin tocar nada. Los modelos de internet suelen estar redactados en abstracto y no contemplan tu hipoteca, tu comunidad ni tu inquilino.
No decir qué tipo de arras son. Y descubrirlo cuando ya hay un conflicto.
Aceptar una señal simbólica. Bloqueas tu casa a cambio de nada.
Dar un plazo eterno "por si acaso". El tiempo de mercado se paga.
No comprobar la solvencia del comprador. Preguntar si tiene la hipoteca preconcedida no es de mala educación, es de sentido común.
Firmar sin tener los papeles. Si aparece una carga inesperada o falta un certificado, el problema es tuyo y con fecha de caducidad encima.
Olvidarse de las llaves y los muebles. Suena menor. Genera discusiones en la mismísima notaría.

Y uno de fondo, más importante que todos: llegar a las arras con un precio mal puesto. Si has salido caro y llevas meses sin visitas, acabarás firmando unas arras a la baja con el primero que aparezca. Si has salido con el precio correcto, negocias desde otro sitio. Lo desarrollamos en la guía sobre a qué precio poner tu piso para venderlo rápido.

Antes de firmar nada, ten claro cuánto vale tu casa

Te hacemos una valoración gratis y en persona: el Informe de Valor Real. Sabrás por cuánto se vende hoy una vivienda como la tuya en tu zona de Alicante o San Vicente, con qué margen puedes negociar y qué papeles te faltan. Sin coste y sin compromiso.

Sigue por aquí: cuánto cuesta vender un piso, qué documentos necesitas, a qué precio venderlo rápido, cuánto tarda en venderse, la plusvalía municipal, vender un piso heredado, vender con hipoteca pendiente y vender con inquilino dentro.

Un apunte: esto es información general para que te hagas una idea, no asesoramiento legal ni fiscal. La calificación de unas arras depende de lo que las partes pactaron y de cómo lo redactaron, y los tribunales la interpretan caso por caso. Los importes, plazos y porcentajes que aparecen son usos habituales del mercado, no obligaciones legales, y los ejemplos son orientativos. Antes de firmar, revisa el contrato con un abogado y consulta la parte fiscal con tu asesor.