En dos líneas: si no resides fiscalmente en España, al vender tu vivienda en Alicante el comprador te retiene un 3% del precio y lo ingresa en Hacienda (modelo 211). Tú, después, presentas el modelo 210 para pagar el 19% real sobre tu ganancia (o para que te devuelvan lo que sobre si retuvieron de más), y aparte se paga la plusvalía municipal, igual que a cualquier vendedor. No hace falta ni que estés en España el día de la firma.
Alicante y San Vicente tienen muchísimos propietarios que no viven aquí: españoles que llevan años fuera y extranjeros que compraron una segunda vivienda en la costa. Si es tu caso y ahora quieres vender, hay dos o tres cosas de Hacienda que funcionan distinto a como le funcionan a un vecino que sí vive en España, y que conviene tener claras antes de firmar, no el mismo día.
Vamos a verlo sin tecnicismos: qué es esa retención del 3% de la que seguro has oído hablar, qué impuesto pagas de verdad, qué pasa si no ganas dinero con la venta, y los pasos para vender tranquilo aunque vivas a miles de kilómetros.
Primero, ¿eres "no residente" a efectos de esta venta?
Lo eres si tu residencia fiscal no está en España, sin que importe tu nacionalidad. Hay propietarios españoles que llevan la vida fuera y son no residentes a efectos fiscales, y hay extranjeros residentes en España de toda la vida que, a efectos de Hacienda, son residentes como cualquier otro. Lo que cuenta es dónde tributas, no de dónde eres ni tu pasaporte.
Si tienes dudas de cuál es tu caso, lo normal es mirar dónde presentas tu declaración de la renta habitual. Si no es en España, esta guía es la tuya.
La retención del 3%: lo primero que te vas a encontrar
Es la pieza que más sorprende a quien vende por primera vez siendo no residente. El día de la firma, el comprador no te entrega el precio completo: se queda con un 3% y, en el plazo de un mes, lo ingresa directamente en Hacienda mediante el modelo 211.
No es un gasto tuyo ni una comisión de nadie: es un anticipo a cuenta de tu impuesto. La ley obliga al comprador a hacerlo así precisamente porque tú no resides aquí, para asegurar que Hacienda cobra su parte aunque te vuelvas a marchar al día siguiente de firmar.
Al notario le corresponde comprobar que esta retención se hace bien, así que es un trámite que va prácticamente solo si la venta está bien gestionada. Tu comprador te dará el justificante del modelo 211: guárdalo, porque lo necesitas para el siguiente paso.
El modelo 210: aquí se ajusta lo que pagas de verdad
El 3% es solo un adelanto. El impuesto real depende de cuánto has ganado con la venta, y eso lo declaras tú con el modelo 210. Tienes hasta tres meses desde que termina el plazo que tuvo el comprador para ingresar la retención, así que en la práctica son unos cuatro meses desde la firma.
Con el modelo 210 pasa una de estas dos cosas:
- La retención del 3% fue mayor que tu impuesto real: lo habitual cuando la ganancia es pequeña o no la hay. Hacienda te devuelve la diferencia en la cuenta que indiques.
- La retención del 3% se queda corta: pasa cuando la ganancia es grande. Entonces tienes que ingresar tú la diferencia hasta completar el 19%.
Este trámite lo puedes hacer tú mismo online con certificado digital, o encargárselo a una gestoría o asesor fiscal, que es lo que hace la mayoría de propietarios que ya no viven en España: te ahorras plazos, formularios en la sede electrónica y algún que otro dolor de cabeza a distancia.
¿Cuánto impuesto pago de verdad?
Un 19% sobre la ganancia, no sobre el precio de venta. La ganancia se calcula así, en números redondos:
Ganancia = precio de venta − precio de compra − gastos deducibles
Entre los gastos deducibles entran, por ejemplo, los impuestos y notaría de cuando compraste, y reformas importantes que hicieras (no el mantenimiento normal), además de los gastos de la propia venta como la agencia o la notaría. Cuantas más facturas guardes de todo eso, menor es la ganancia sobre el papel y menos impuesto pagas.
Este 19% es el mismo para todos los no residentes particulares que venden un inmueble, vivas donde vivas, seas de la Unión Europea o no. No lo confundas con el impuesto sobre alquileres, donde sí hay diferencias entre países: en la venta de una vivienda, la tasa es única.
¿Y si vendo sin ganar dinero?
Si compraste caro y vendes por lo mismo o por menos, o simplemente no hay ganancia real, no pagas IRNR por la venta. Y como el comprador ya te retuvo el 3% al firmar, presentando el modelo 210 puedes pedir que te devuelvan el 100% de esa retención, porque no había impuesto real que cubrir.
Es un motivo más para tener claro, antes de poner precio, por cuánto se vende de verdad tu vivienda hoy: te ayuda a calcular con antelación si vas a tener ganancia, cuánta, y con qué te vas a encontrar en el modelo 210, en vez de descubrirlo el día de la firma.
La plusvalía municipal, aparte y también obligatoria
Ojo, porque es un impuesto distinto del 3% y del IRNR, y se paga igual seas residente o no: la plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento por el aumento de valor del suelo mientras la vivienda fue tuya. Se liquida aparte, normalmente en los treinta días hábiles después de la firma. Lo explicamos entero, con ejemplos y cómo se calcula, en nuestra guía de la plusvalía municipal al vender en Alicante.
¿Y si no puedo viajar a España para firmar?
No hace falta que estés físicamente el día de la firma. Puedes otorgar un poder notarial a favor de alguien de tu confianza en España: un abogado, un gestor o incluso un familiar, para que firme la escritura en tu nombre ante notario. Se puede tramitar desde tu país, en muchos casos ante el consulado español o ante notario local con la apostilla correspondiente, y luego se envía a España.
Es de lo más habitual entre los propietarios no residentes con los que trabajamos: gestionan toda la venta a distancia, con videollamadas para la valoración y el poder para el resto, y solo intervienen en persona si ellos mismos quieren estar.
Otros papeles que sí o sí necesitas
- NIE en vigor: identifica tus operaciones ante Hacienda. Sin él no se puede firmar la escritura ni presentar el modelo 210. Si lo usaste para comprar, revisa que lo conservas; si no, se puede recuperar o solicitar de nuevo.
- Cuenta bancaria: no es obligatorio que sea española, pero facilita mucho cobrar el precio de la venta y recibir la devolución de Hacienda si la hay. Muchos no residentes mantienen la cuenta que abrieron al comprar.
- Certificado de residencia fiscal (en algunos casos): tu país de residencia lo emite y puede pedírtelo la notaría o tu gestoría para acreditar que, en efecto, no resides en España.
- El resto de documentos habituales de cualquier venta: escritura, nota simple, certificado energético, IBI al día y certificado de la comunidad. Los repasamos todos en nuestra guía de documentos para vender una vivienda.
Un ejemplo con números
Cifras redondeadas, solo para que se vea el mecanismo:
| Precio de venta | 220.000 € |
| Precio de compra + gastos de entonces | 150.000 € |
| Ganancia (a efectos de IRNR) | 70.000 € |
| Retención del 3% (la aplica el comprador) | − 6.600 € |
| IRNR real, 19% de 70.000 € | 13.300 € |
| A ingresar tú de más con el modelo 210 | ≈ 6.700 € |
Si en vez de 70.000 € de ganancia la venta hubiera dado 15.000 €, el IRNR real serían 2.850 € y, como la retención fue de 6.600 €, Hacienda te devolvería la diferencia, unos 3.750 €. El mecanismo es siempre el mismo: se compara lo retenido con el 19% real y se ajusta en un sentido o en otro.
Los pasos, en orden
- Confirma tu situación: revisa que efectivamente eres no residente fiscal y que tu NIE sigue en vigor.
- Averigua el valor real de tu vivienda y calcula, con tus facturas de compra, una idea de tu ganancia aproximada. Así sabes de antemano qué esperar del modelo 210.
- Decide cómo vas a gestionar la venta a distancia: si vas a viajar para la firma o si prefieres dar un poder notarial a alguien de confianza en España.
- Vende y firma. El comprador retiene el 3% y lo ingresa con el modelo 211; tú te llevas el resto del precio.
- Presenta el modelo 210 en un plazo máximo de unos cuatro meses desde la firma, tú mismo o con una gestoría, para pagar la diferencia o pedir la devolución.
- Liquida la plusvalía municipal en el ayuntamiento correspondiente, dentro del plazo habitual tras la firma.
¿Vendes en Alicante sin vivir aquí?
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Sigue por aquí: plusvalía municipal al vender, cuánto cuesta vender una vivienda, qué documentos necesitas, a qué precio venderlo rápido y vender en exclusiva o con varias inmobiliarias.
Un apunte: esto es información general para que te hagas una idea, no asesoramiento fiscal ni legal. Los porcentajes, plazos y trámites son los vigentes de forma general en 2026, pueden cambiar y admiten matices según tu caso concreto. Para tu situación, consulta con un asesor fiscal o gestoría especializada en no residentes.