En dos líneas: el IRPF se paga sobre la ganancia, no sobre el precio de venta, y va del 19% al 30% por tramos. Pero si es tu vivienda habitual y reinviertes en otra en 2 años, o tienes más de 65 años, puedes no pagar nada.
"Vendo mi piso y Hacienda se lleva una parte." Es el miedo número uno de casi todos los propietarios. Y casi siempre es mayor que la realidad.
Hay quien paga de más por no saber que estaba exento. Y hay quien se lleva un susto por dar por hecho que lo estaba. Aquí tienes cómo funciona, en cristiano.
¿Cuándo se paga IRPF al vender una vivienda?
Solo cuando ganas dinero con la venta. Es decir, cuando vendes por más de lo que te costó.
Si vendes por menos, no pagas. Esa pérdida, además, puede compensar otras ganancias de tu declaración. No es dinero tirado.
Cómo se calcula la ganancia
Es una resta. Al precio de venta le quitas los gastos de vender y lo que te costó la casa:
- Precio de venta (el de la escritura).
- Menos los gastos de la venta: plusvalía municipal, honorarios de la inmobiliaria, cancelación registral si la hay.
- Menos lo que te costó: precio de compra, impuestos y gastos de la compra (notaría, registro, ITP o IVA) y las obras de mejora que puedas justificar.
Lo que sobra es tu ganancia. Por eso conviene guardar la escritura de compra y las facturas de las reformas. Sin papeles, no hay deducción.
Qué tipo se aplica en 2026
La ganancia va a la base del ahorro y paga por tramos. Cada porcentaje solo afecta a la parte que cae en ese tramo:
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Ejemplo inventado, para que se entienda: con una ganancia de 30.000 €, los primeros 6.000 pagan el 19% (1.140 €) y los otros 24.000 pagan el 21% (5.040 €). Total: 6.180 €. No es el 21% de todo, es por tramos.
Exención 1: reinviertes en tu nueva vivienda habitual
Si la casa que vendes es tu vivienda habitual y con el dinero compras otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta. Eso sí, con condiciones:
- Plazo de 2 años desde la venta para comprar la nueva. También vale haberla comprado hasta 2 años antes.
- Pasa a ser tu residencia habitual en los 12 meses siguientes, y conviene mantenerla como tal al menos 3 años.
- Reinversión total o parcial: si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
- La hipoteca cuenta a tu favor: lo que dedicas a cancelar el préstamo de la casa vendida no tienes que reinvertirlo.
Exención 2: tienes más de 65 años
Si superas los 65 y vendes tu vivienda habitual, no tributas por la ganancia. No tienes que reinvertir y no hay límite de importe.
Puedes usar el dinero para lo que quieras: ayudar a tus hijos, pagar una residencia, vivir con más tranquilidad, o comprar algo más pequeño y cómodo.
¿Qué es "vivienda habitual"?
Es la casa donde has vivido de forma continuada al menos 3 años. Si no llegas a tres, se admite cuando hay una causa justificada: un traslado de trabajo, un fallecimiento, una separación. También vale si lo fue en cualquier día de los 2 años anteriores a la venta.
Una segunda residencia, una casa de vacaciones o un piso alquilado no tienen estas exenciones. Y si vives fuera de España, mira nuestra guía de vender siendo no residente, porque las reglas cambian.
Cuándo y cómo se declara
En la declaración de la Renta del año en que firmas la escritura. Si vendes en 2026, la presentas en la campaña de 2027, que suele ir de abril a junio.
Ahí indicas la venta, lo que pagaste al comprar y si aplicas la exención. Si marcas que vas a reinvertir y al final no lo haces a tiempo, tendrás que presentar una complementaria con intereses. Mejor decidir con calma y con asesor.
Casos que cambian el cálculo
- Casa heredada: el valor de partida es el de la herencia. Mira cómo funciona en vender un piso heredado.
- Divorcio: si la casa era vuestra vivienda habitual, hay matices. Lo explicamos en vender el piso tras un divorcio.
- Comprada hace muchos años: para inmuebles adquiridos antes de 1995 existen reglas transitorias que pueden reducir la ganancia. Que lo calcule un profesional.
- Vendes con pérdida: no pagas IRPF y puedes compensar esa pérdida con otras ganancias.
Los pasos, en orden
- Reúne los papeles: escritura de compra, facturas de reformas y gastos de la compra.
- Calcula tu ganancia aproximada con un precio de venta realista, no con el que te gustaría.
- Comprueba si tu casa es vivienda habitual y si cumples la exención de 65 años o de reinversión.
- Si vas a reinvertir, ten la compra planificada dentro de los 2 años y guarda el justificante.
- Suma los demás costes (gastos de vender y plusvalía municipal) para saber qué te queda.
- Consulta con tu asesor fiscal antes de firmar y declara la venta en la Renta del año siguiente.
¿Quieres saber cuánto te queda de verdad?
Con el Informe de Valor Real sabrás por cuánto se vende hoy tu vivienda en tu zona, y con ese dato podrás calcular tu ganancia sin sorpresas. Valoración presencial, gratis y sin compromiso.
Sigue por aquí: cuánto cuesta vender una vivienda, plusvalía municipal, documentos para vender, 10 errores al vender y a qué precio venderlo rápido.
Un apunte: esto es información general para que te hagas una idea, no asesoramiento fiscal ni legal. Los tipos, plazos y condiciones pueden cambiar y dependen de tu situación personal. Para tu caso concreto, consulta con un asesor fiscal o con la Agencia Tributaria.