En dos líneas: vender tu casa en Alicante se lleva, más o menos, entre el 5% y el 10% de lo que vendas. Lo que más pesa son los impuestos (el IRPF, si ganas dinero con la venta, y la plusvalía del ayuntamiento). Los honorarios de la inmobiliaria son otra cosa: no son un gasto, son una inversión que, bien hecha, te hace vender por más de lo que cuesta. Y si no tienes hipoteca, no ganas dinero o compras otra casa para vivir, pagas bastante menos.
El precio al que vendes no es lo que acaba en tu cuenta. Por el camino se quedan unos gastos y unos impuestos que conviene conocer antes de poner el cartel, para que no te pillen por sorpresa. Vamos a verlos uno a uno, en cristiano, con un ejemplo con números y los trucos para pagar lo menos posible.
1. Los gastos de papeleo
Son los papeles que necesitas para poder vender. La mayoría cuestan poco. Los honorarios de la inmobiliaria los vemos justo después, porque esos no son un gasto: son una inversión.
- Certificado de eficiencia energética: es obligatorio para poder anunciar la casa. Cuesta entre 60 y 130 €, según lo grande que sea la vivienda.
- Nota simple: un papel del Registro que dice que la casa es tuya y si tiene deudas. Unos 10 €.
- Quitar la hipoteca del registro (si la tienes): aunque la hayas terminado de pagar, suele seguir "apuntada", y hay que borrarla. Entre notaría, registro y gestoría va de 400 a 1.000 €. Es el papeleo más caro.
- Certificado de que estás al día con la comunidad: lo da el administrador de fincas. Suele costar entre 20 y 50 € + IVA.
- Licencia de segunda ocupación: aquí en la Comunidad Valenciana la piden a veces (sobre todo el banco del comprador o la notaría). Cuesta poco.
- Notaría: por ley una parte le toca al vendedor, pero en la práctica se habla y muchas veces lo acaba pagando el comprador.
Los honorarios de la inmobiliaria: una inversión, no un gasto
Suelen ser un 3%–5% + IVA, pero no los metas en el saco de los gastos. Piénsalo así: son lo que pagas para vender por más dinero, en menos tiempo y sin regalar nada por el camino. Cuando la venta se hace bien —el precio justo, fotos que enganchan, filtrar a quien viene a ver la casa y negociar con cabeza— lo normal es que acabes ingresando más de lo que cuestan los honorarios. Por eso lo que importa no es el porcentaje, sino cuánto te llevas tú al final.
2. Los impuestos
La plusvalía municipal
Es un impuesto del ayuntamiento. Se paga por lo que ha subido el suelo de tu casa durante los años que ha sido tuya. Lo bueno: desde 2021 puedes elegir entre dos formas de calcularlo y quedarte con la que te salga más barata. Y si vendes por menos de lo que pagaste, no pagas plusvalía.
El IRPF (solo si ganas dinero con la venta)
Este es el grande. Se paga sobre lo que ganas: la diferencia entre lo que te costó la casa y lo que la vendes. Va por tramos:
- 19% hasta 6.000 €
- 21% de 6.000 € a 50.000 €
- 23% de 50.000 € a 200.000 €
- 27% de 200.000 € a 300.000 €
- 28% de 300.000 € en adelante
Aquí está el truco que casi nadie aprovecha: esa "ganancia" no es simplemente precio de venta menos precio de compra. Le puedes restar un montón de gastos, y así pagas menos (te lo contamos en el punto 4).
3. Un ejemplo con números: un piso de 150.000 €
Imagina que compraste hace años por 110.000 € y ahora vendes por 150.000 €, con la hipoteca casi pagada. Las cifras son aproximadas, para que te hagas una idea:
| Certificado energético | 90 € |
| Nota simple | 10 € |
| Quitar la hipoteca del registro | 600 € |
| Honorarios inmobiliaria (inversión, 4% + IVA) | 7.260 € |
| Plusvalía municipal (aprox.) | 1.200 € |
| IRPF por la ganancia (aprox.) | 5.900 € |
| Total que sale del bolsillo | ≈ 15.060 € |
Eso es más o menos un 10%, y es el caso "malo" (con ganancia y con hipoteca). Pero ojo: de ahí, los honorarios son inversión, no dinero perdido —una buena venta te hace ganar por encima de lo que cuestan—. Quitando eso, los gastos e impuestos "de verdad" andan por el 6%–7%, y bajan mucho si no ganas dinero o si compras otra casa para vivir.
4. Cómo pagar menos (todo legal)
- Suma lo que te costó comprar la casa: los impuestos de cuando la compraste, la notaría, el registro y la agencia. Todo eso sube tu "precio de compra" y hace que ganes menos sobre el papel, así que pagas menos IRPF.
- Guarda las facturas de las reformas: las mejoras de verdad (no pintar y poco más) también cuentan para pagar menos. Pero sin factura, no valen.
- Si compras otra casa para vivir: si metes todo el dinero de la venta en otra vivienda para vivir tú (dos años antes o después), no pagas IRPF por la ganancia. Si solo metes una parte, te libras de la parte proporcional.
- Si tienes más de 65 años: vender la casa en la que vives está libre de IRPF.
- Elige bien la plusvalía: quédate con la forma de calcularla que te salga más barata y comprueba si de verdad ha subido de valor.
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Sigue por aquí: qué documentos necesitas para vender, cuánto tarda en venderse un piso en Alicante y cómo vender un piso heredado en Alicante.